仲介手数料が無料だと、対応が雑になりませんか？

ADが出る物件では、貸主側からの広告料が不動産会社の収入となり、借主の仲介手数料を抑えられる場合があります。無料かどうかだけで対応品質は決まりません。見積書で事務手数料など別名目の費用も含めて確認してください。

無料になる物件は少ないのでは？

2026年9月時点で、ゼロスミが東京23区・神奈川県を対象に通常業務で毎月確認する約1,000件では、仲介手数料0円に該当する割合が数十％になる月があり、50%OFFの事例もあります。中心は1K〜3LDK、家賃10万〜30万円前後です。これはゼロスミが確認した物件の概数で、市場全体の割合を示す統計ではありません。最終的には物件ごとの確認が必要です。

自分で見つけた物件でも判定できますか？

東京23区・神奈川県の物件であれば、SUUMO・HOME'S・アットホームなどで見つけた物件URLから確認できます。すでに他社で内見した物件は、申込状況や媒介契約によって案内条件が変わるため、申込前にご相談ください。

「仲介手数料無料」と書いてあったのに請求されたのはなぜ？

掲載時点と申込時点で募集条件が変わった場合や、対象条件が限定されていた場合などが考えられます。また、仲介手数料以外の費用が見積書に含まれることもあります。申込前に適用条件と見積書の各項目を確認してください。

相談できるエリアを教えてください

現在、ゼロスミでは東京23区と神奈川県の物件相談を中心に受け付けています。気になる物件を見つけたら、ゼロスミのサービスページから物件URLを送ってください。物件ごとの条件を確認してご案内します。

仲介手数料が無料になる物件・ならない物件の違いは？

そもそも、なぜ仲介手数料を無料にできるの？

不動産会社が受け取れる仲介手数料には、法律で上限があります。

宅地建物取引業法第46条は、報酬の額を国土交通大臣が定めると規定していて、その告示によって居住用建物の通常の貸借の媒介では、貸主・借主から受け取る報酬の合計が家賃の1.1ヶ月分（税込）までと決まっています。そのうち借主から受け取れるのは、原則0.55ヶ月分までです。

借主から1.1ヶ月分を受け取れる例外もありますが、条件があります。告示は「媒介の依頼を受けるに当たって借主の承諾を得ている場合」としています。提示の時期や説明に疑問がある場合は、契約前に金額と根拠を確認し、必要に応じて都道府県の宅地建物取引業担当課などへ相談してください。

居住用建物では、借主負担が0.55ヶ月分を超える場合に、媒介の依頼を受けるに当たって承諾があったかを確認することがポイントです。

長期の空家等には別の報酬規定がある

以上は課税事業者による通常の貸借の媒介の説明です。現行告示には、長期の空家等について、一定の条件の下で貸主側から受ける報酬を含む合計を家賃2.2か月分以内とする特例もあります。この場合でも、居住用物件の借主側は原則0.55か月分、媒介依頼を受けるに当たって承諾がある場合でも1.1か月分以内という範囲です。単に築年数が古いというだけで、借主へ2.2か月分を請求できる制度ではありません。

「特例です」と説明されたら、対象となる理由、借主と貸主それぞれの報酬、適用する告示の項目を確認します。税込額は事業者の課税区分にも関係するため、見積書では税抜額と税額を分けて受け取り、一般的な上限の数字だけで今回の費用を断定しないでください。

会社の収入がどこから出ているか

仲介手数料は、貸主・借主から受け取る合計にも上限があります。一方、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額は、国土交通省告示で仲介手数料とは別に扱われています。仲介手数料と広告料（AD）は、法令上の区分を混同しないことが大切です。

募集を促進するため、貸主側から不動産会社へ広告料などが設定される場合があります。こうした貸主側の条件や事業者の料金設計により、借主の仲介手数料を抑えられることがあります。

物件ごとの条件例	貸主側からの広告料	借主の仲介手数料の案内例
AD など貸主側の条件あり	あり	0円となる場合あり
貸主側の条件が一部あり	一部	50%OFFとなる場合あり
貸主側の条件なし	なし	通常条件となる場合あり

物件ごとに案内条件を確認

0円貸主側の条件がある場合物件ごとの確認が必要
50%OFF条件が一部ある場合割引幅は物件により異なる
通常条件割引条件に該当しない場合確認した条件を案内

ADの有無だけで一律に決まるものではなく、募集条件と事業者の料金設計を含めて確認します。

借主の仲介手数料を0円にできる背景には、このような貸主側の条件や事業者ごとの料金設計があります。ADの有無だけで必ず0円・50%OFFが決まるわけではないため、最終的には物件ごとの見積条件を確認します。

では、自分が見つけた物件は無料になるの？

ここが本題です。貸主側の広告料などの条件は、一般向け物件ページだけでは確認できないことが多くあります。

不動産会社向けの募集図面や業者間システムには、「AD100」「広告料1ヶ月」など貸主側の条件が記載される場合があります。

一方、SUUMO・HOME’S・アットホームなどの一般向け物件ページでは、家賃・敷金・礼金・管理費は確認できても、貸主側の広告料まで表示されないのが一般的です。

そのため、こういうことが起こります。

同じサイトに並んでいる隣どうしの物件で、片方は0円、片方は0.55ヶ月分
同じマンションの別の部屋では結果が違う
同じ物件でも、募集開始から時間が経つとADが付くことがある

「A社なら無料、B社なら有料」という会社単位の話ではなく、「この物件が無料対象か」という物件単位の話なのです。

そのため、物件を特定し、貸主側の条件と事業者の料金設計を確認します。物件が決まっていない段階では、0円・50%OFFのどれに該当するかを確定できません。

ゼロスミが確認している物件の傾向

2026年9月時点で、ゼロスミでは東京23区と神奈川県を対象に、通常業務で毎月約1,000件の物件情報を確認しています。主な間取りは1K〜3LDK、家賃帯は10万〜30万円前後です。月によっては仲介手数料0円に該当する割合が数十％となり、50%OFFとなる事例もあります。

確認している項目	主な範囲・結果
エリア	東京23区・神奈川県
間取り	1K〜3LDKが中心
家賃帯	10万〜30万円前後
ご案内条件	0円・50%OFF・通常条件など、物件ごとに確認

ゼロスミが確認している物件情報

約1,000件／月確認している物件情報
1K〜3LDK中心となる間取り
10万〜30万円中心となる家賃帯

対象エリアは東京23区・神奈川県。0円の割合は月によって変動します。

特定の不動産会社が募集窓口となる専任物件や、0円・50%OFFの条件に該当しない物件もあります。その場合は、ゼロスミを利用する不動産賃貸事業者を通じて、確認できた条件とその後の進め方をご案内します。

「無料」と書いてあったのに請求された、を避けるには

契約前に必ず見積書と重要事項説明書を受け取り、家賃・共益費以外の項目を1行ずつ確認してください。見るべきは次の3点です。

仲介手数料の欄が本当に0円になっているか（「無料」と口頭で言われただけになっていないか）
見慣れない名目が足されていないか — 事務手数料、書類作成料、安心サポート料、消臭抗菌施工費など。任意なのか必須なのかを聞く
保証会社の初回保証料や火災保険料が、事前の案内や契約条件と一致しているか

仲介手数料が0円でも、他の項目で同額が足されていれば意味がありません。確認するのは「仲介手数料の欄」ではなく「初期費用の合計」です。

仲介手数料無料のデメリットは「無料そのもの」ではない

検索では「無料だと不利ではないか」「別の費用で取り返されないか」という疑問が多く見られます。無料という料金だけで、物件や対応の良し悪しは決まりません。注意すべきなのは、無料の適用条件と契約全体が見えにくい場合です。

確認したい点	起こり得ること	申込前の質問
対象物件	すべての物件が無料ではない	この部屋は0円・割引・通常のどれですか
別の費用	任意サービスが見積もりに入る	各項目は必須ですか、外せますか
紹介範囲	事業者の取扱条件で案内できない物件がある	このURLの物件を扱えますか
サービス内容	内見方法や契約サポートに違いがある	現地案内、オンライン対応、契約後窓口は何ですか
条件変更	募集途中で貸主側の条件が変わる	見積条件の有効期限はいつまでですか

仲介手数料が無料でも、保証会社、火災保険、鍵交換、退去時清掃など、契約上必要な費用は別に発生します。これらがあるだけで「無料の代わりに上乗せされた」とは限りません。重要なのは、各費用の提供者、必須性、金額の根拠が説明されていることです。

無料・半額・通常条件を同じ基準で比べる

比較するときは、仲介手数料だけでなく次の合計をそろえます。

契約時に支払う初期費用総額
毎月支払う家賃・管理費・月額サービス
更新時に必要な更新料・事務手数料
退去時に支払う清掃費などの特約
内見、契約、鍵渡し、入居後の問い合わせ窓口

たとえば仲介手数料が6万円安くても、不要な任意サービスが8万円加われば総額は高くなります。反対に、通常必要な保証料や保険料が載っているだけなら、仲介手数料無料の価値が消えるわけではありません。

物件URLを送る前に用意するもの

確認を早くするには、物件名だけでなく、掲載URL、部屋番号、家賃、入居希望日をそろえます。同じマンションでも部屋ごとに募集条件が違うためです。すでに他社で申込みや内見をしている場合は、その状況も伝えてください。

回答を受け取ったら、口頭の「無料」だけで進めず、見積書の仲介手数料欄が0円になっているか、適用条件と期限が書かれているかを確認します。

同じ物件を複数社で比べるときの記録表

仲介手数料の違いを比べる場合は、物件名だけでなく部屋番号、入居希望日、見積取得日をそろえます。募集条件は変わることがあるため、別の日に受け取った見積りをそのまま比較しないでください。

比較項目	A社	B社	C社
見積取得日時
仲介手数料
必須の付帯費用
任意で外せる費用
契約時総額
申込期限・適用条件
内見・契約後の窓口

同じ物件でも、仲介手数料だけでなく付帯サービスや支払期限が違う場合があります。最安の一項目ではなく、必須費用を含む契約時総額と必要なサポートをそろえて判断します。比較中に別の申込みが入る可能性もあるため、申込みを重複させず、回答期限を各社へ確認してください。

比較結果から申込み先を決める3段階

比較表を埋めたら、最初に「契約に必須の総額」で候補を絞ります。次に、内見方法、重要事項説明、鍵の受取り、入居後の問い合わせ先など、自分に必要な支援があるかを確認します。最後に、見積条件の有効期限と申込受付状況を確認し、同じ物件へ複数の申込みを出さずに1社を選びます。

判断段階	比べるもの	決定前の確認
1. 費用	必須項目を含む契約時総額	任意費用を外した再見積りがあるか
2. 支援	内見、契約説明、鍵渡し、入居後窓口	自分が必要とする対応が含まれるか
3. 期限	見積有効期限、申込期限、入居可能日	条件変更時の連絡方法が決まっているか

仲介手数料が0円でも、自分に必要な対応が有料オプションなら総額へ足します。反対に、通常条件でも日程調整や契約後の窓口が必要なら、その価値を含めて比較します。結論を出したら、選ばなかった会社へも申込み前に辞退を伝え、個人情報や提出書類の扱いを確認してください。