人気物件で内見できないと言われた。おとり広告との境目

分かれ目は「合理的な理由があるか」

気になる物件の内見を申し込んだら「その物件は今ご案内できません」と言われた。似た条件の別の物件を勧められた。この状況が問題なのか、それとも正当なのか。

判断の基準は公的に決まっています。消費者庁（旧公正取引委員会）のおとり広告に関する運用基準に、該当例として直接書かれています。

顧客に対し、広告、ビラ等に表示した物件に合理的な理由がないのに案内することを拒否する場合

つまり運用基準が例示するのは、合理的な理由がないのに案内を拒否する場合です。個別ケースでは、説明された事情と実際の募集状況を確認する必要があります。

内見できない理由としてよく挙げられるものを、この基準に照らして整理します。

言われる理由	合理性の見方
先着の申込が入っている	募集順位や内見受付を止める運用か、現在の状況を確認します
入居中で、現入居者の承諾が得られない	第三者の生活権が絡みます。合理的な理由に当たり得ます
貸主が内見を認めていない	貸主の判断です。合理的な理由に当たり得ます
鍵の管理会社が対応できない日程	日程調整の問題で、拒否ではありません
「人気なので押さえてから内見してください」	申込を先にさせる運用です。理由の説明を求める余地があります
「その物件はもう決まりました」と言いつつ掲載が残っている	掲載の放置は別の違反です（後述）

最後の2つが実務上の焦点になります。

おとり広告の3類型

消費者庁の告示（昭和55年公正取引委員会告示第14号）は、不当表示として3つを指定しています。

第1号 取引の申出に係る不動産が存在しないため、実際には取引することができない不動産についての表示 第2号 取引の申出に係る不動産は存在するが、実際には取引の対象となり得ない不動産についての表示 第3号 取引の申出に係る不動産は存在するが、実際には取引する意思がない不動産についての表示

運用基準は、該当例として次を挙げています。

• 顧客に対し、広告、ビラ等に表示した物件に合理的な理由がないのに案内することを拒否する場合（第3号）
• 表示した物件が売却済の不動産、または処分を委託されていない他人の不動産である場合（第2号）
• 広告、ビラ等に表示した物件が表示している所在地に存在しない場合（第1号）

不動産公正取引協議会の公正競争規約第21条も、同じ3類型を定めています。

「成約済みの掲載放置」は、いちばん多い違反

内見を断られたときに確認する価値があるのが、その物件がまだ掲載されているかです。

不動産の表示に関する公正競争規約第24条は、こう定めています。

事業者は、継続して物件に関する広告その他の表示をする場合において、当該広告その他の表示の内容に変更があったときは、速やかに修正し、又はその表示を取りやめなければならない。

そして首都圏不動産公正取引協議会の公表資料には、はっきりした記述があります。

故意・過失を問わず、取引できない物件は「おとり広告」です

「消し忘れ」は言い訳として通用しません

協議会自身が3類型を件数で評価しています。

類型	協議会の評価
架空物件	典型的なおとり広告
意思なし物件	最も悪質なおとり広告
契約済み物件	最も多いおとり広告

実際の違反事例として公表されているのは、次のような内容です。

広告掲載後に契約済みとなったにもかかわらず、長いものは3年3か月以上、短いものでも1か月以上継続して広告

賃料5.9万円で2か月半広告しながら、実際には7万円で契約

「決まりました」と言われた物件の掲載が長期間更新されない場合は、現在の募集状況を再確認し、必要に応じてポータルサイトや不動産公正取引協議会へ情報提供できます。

違反が認められた場合

不動産公正取引協議会は、規約に基づいて警告、違約金、違反概要の公表などの措置を行う場合があります。具体的な措置は違反内容と適用時点の規約・運用により異なります。

協議会が事業者に推奨している対策も公表されています。

①契約済みとなった物件は、リアルタイムで削除 ②マンパワーに見合った量の物件しか掲載しない ③1週間ないし2週間に1回は取引状況等の確認を確実に行う ④「契約済み物件の掲載はおとり広告である」という認識をすべての社員がもつ

内見せずに契約するのは、違法ではない

「内見できないなら契約できないのでは」という疑問もあります。ここは国土交通省が明確に書いています。

IT重説の実施マニュアルの記述です。

取引を行うに当たり、買主・賃借人になろうとする者に対して当該取引物件の内覧をしてもらうことは、法律上の義務ではありません。しかしながら…トラブルが発生する可能性が高くなると考えられます。そのため、対面取引・非対面取引の別にかかわらず、説明の相手方に内覧の実施を推奨することが望ましいと考えられます

読み方は2段階です。内見は法律上の義務ではない。ただし国交省は内覧を推奨している。

なお、IT重説（オンラインでの重要事項説明）は内見の代替ではありません。IT重説は宅建業法第35条の重要事項説明をオンラインで行う制度で、賃貸取引では平成29年10月1日から本格運用されています。実施要件は次のとおりです。

その内容を十分に理解できる程度に、映像を視認でき、かつ、音声を聞き取ることができるとともに、双方向でやりとりできる環境

宅地建物取引士証の視認確認、重要事項説明書の事前送付、実施前のIT環境確認が求められます。**これは説明の方法についての制度で、物件を見なくてよいという話ではありません。**マニュアル上も内覧は別個の推奨事項として扱われています。

内見できないと言われたときの手順

1. 理由を具体的に聞く — 「申込が入っている」「入居中で承諾が得られない」など、何がネックなのかを確認
2. 掲載が残っているか確認する — 「決まった」と言われた物件が翌週も載っていれば、規約違反の可能性があります
3. 申込を先にする場合は、キャンセル条件を確認する — 署名する前に、キャンセルの可否と費用を書面で
4. 写真・図面・動画で代替できる範囲を確認する — 日当たり、水回り、収納、共用部の管理状態
5. 周辺は自分で見に行く — 建物の外観、ゴミ置き場、駐輪場、夜の雰囲気は物件に入らなくても確認できます

先行申込をする前に受け取る資料

内見できないまま申込みを検討するなら、写真の枚数より「判断できない点が何か」を先に洗い出します。次の資料を依頼し、現況と一致する時点も確認してください。

資料・情報	確認する内容
室内動画	玄関から各室、水回り、収納、窓外まで連続しているか
寸法入り図面	冷蔵庫・洗濯機・家具搬入経路の実寸
写真の撮影日	募集用の過去写真か、現在の状態か
修繕予定	入居前に直す箇所と完了確認の方法
申込条件	キャンセル可能時点、預り金、契約成立時期

画像で確認できない音、臭い、日照、携帯電波、共用部の管理状態は「未確認項目」として残します。未確認でも受け入れられる条件と、確認できなければ契約しない条件を分けてから申し込むと、人気という理由だけで判断を急ぐリスクを減らせます。

申込みの期限と「契約成立」を分けて確認する

人気物件では「今日中に申込書が必要」と案内されることがあります。このとき、申込書の提出、入居審査、重要事項説明、契約締結、契約金の支払いを同じ出来事として扱わないでください。いつまでなら申込みを取り下げられるか、預り金を払う場合はどの条件で返金されるかを先に確認します。

段階	確認すること
申込前	内見できない理由、未確認項目、申込順位
申込時	取消方法、預り金、審査用情報の利用範囲
審査後	契約開始日、修繕完了の確認方法、最終見積り
契約前	重要事項説明、契約成立時期、返金条件

「先行申込」と「先行契約」は別の扱いで案内されることがあります。名称だけで判断せず、署名する書面ごとに意味と取消条件を確認してください。未確認の室内状態を理由に条件を変えられるかも、申込み前に書面で質問します。

相談先

理由の説明もなく案内を拒否される、成約済み物件の掲載が長期間放置されている、といった場合の窓口です。

• 各地の消費生活センター — 消費者ホットライン 188
• 各地の不動産公正取引協議会 — 公正競争規約の運用団体。首都圏は公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会が違反事例を月別に公表しています
• 都道府県の宅地建物取引業の担当課 — 宅建業法上の指導監督

なお、成約後に何日以内に削除すべきかという数値基準は、告示・運用基準・規約のいずれにも定められていません。規約は「速やかに」、協議会の推奨は「リアルタイムで削除」「1〜2週に1回は確認」というレベルです。