敷金1ヶ月は、いくら返ってきますか？

預けた家賃1ヶ月分から、未払い家賃や借主が負担すべき原状回復費用などを差し引いた残額が返ります。実際の返還額は、部屋の状態だけでなく、清掃費・償却などの有効な特約によっても変わるため、契約書と精算明細を確認してください。

敷金と礼金の違いは何ですか？

敷金は預けるお金で、退去時に精算して残りが返ってきます。礼金は貸主に渡し切るお金で、返ってきません。民法は敷金だけを「担保する目的で交付する金銭」と定義しており、礼金には法律上の定義がなく、慣習として支払われているものです。

敷金はいつ返ってきますか？

民法第622条の2は、賃貸借が終了して物件を返還したときに、敷金から債務額を差し引いた残額を返還しなければならないと定めています。法律に全国一律の「退去後何日」という期限があるわけではありません。精算と返還の予定日を契約書と管理会社の回答で確認してください。

「敷金1ヶ月・償却1ヶ月」と書かれていました。

一般には、預けた1ヶ月分を返還しない条件を示します。返還されない点は礼金と似ていますが、契約上の性質や充当先は同じとは限りません。償却分が何に充てられ、退去時の清掃費や補修費が別途発生するかを確認してください。

敷金なし物件のほうが得ですか？

初期費用は下がりますが、退去時の負担がなくなるわけではありません。原状回復の義務は敷金の有無に関わらず同じで、敷金なしの場合は預けたお金から差し引くのではなく、退去後に請求書が届く形になります。総額で比較する必要があります。

敷金1ヶ月とは？いくら返ってくるか、礼金との違い

敷金の法律上の定義

2020年4月に施行された改正民法は、それまで条文になかった敷金の定義を第622条の2に置きました。

敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）

ポイントが2つあります。

ひとつは「担保する目的で交付する金銭」であること。つまり預けるお金です。家賃が払えなくなったときや、退去時に借主が負担すべき修繕費が出たときのために、あらかじめ預けておく性質のものです。

もうひとつは「いかなる名目によるかを問わず」という部分。保証金・預り金など呼び方が違っても、担保の目的で預けるお金であれば敷金として扱われます。

条文はさらに、返還のタイミングも定めています。

賃貸人は、敷金を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。　一　賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。

契約が終わって部屋を返したときに、預けた額から債務を引いた残りを返す、という順序です。

法務省の説明によれば、この規定は新しいルールを作ったものではなく、それまでの判例に従って内容を明確化したものです。2020年より前に契約した部屋でも考え方は同じです。

敷金1ヶ月なら、いくら返ってくるか

家賃10万円の部屋で敷金1ヶ月なら、預けているのは10万円です。ここから差し引かれるのは次の2つです。

未払いの家賃や共益費があれば、その額
借主が負担すべき原状回復費用

2つ目が誤解されやすいところです。原状回復費用のすべてが差し引かれるわけではありません。

国土交通省のガイドラインは、原状回復をこう定義しています。

原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること

普通に住んでいて生じた汚れや、時間の経過による劣化は含まれません。その分はすでに家賃として払っている、というのがガイドラインの説明です。

貸主が負担するもの（敷金から引かれない）	借主が負担するもの（敷金から引かれる）
日照によるクロスの変色	タバコのヤニ・臭い
家具の設置によるへこみ・跡	ペットによる傷・臭い
画鋲・ピンの穴	結露を放置して拡大したカビ
テレビ・冷蔵庫裏の電気ヤケ	落書きなど故意による毀損

さらに、借主負担と判断されたものでも、部位によっては施工時からの経過年数を反映します。壁紙は「新品時から6年で残存価値1円となるような負担割合を算定する」とされており、施工時期が分からない場合には入居年数を経過年数として扱う考え方も示されています。

ただし、実際の返還額には未払い額や清掃費・償却などの有効な特約も影響します。通常損耗かどうかだけで返還額を断定せず、契約書と精算明細を照合します。

礼金との違い

	敷金	礼金
性質	預けるお金	渡し切るお金
退去時	精算して残額が返還される	返ってこない
民法の定義	あり（第622条の2）	なし
目的	家賃・原状回復費用の担保	慣習（貸主への謝礼とされる）

礼金には法律上の定義がありません。慣習として支払われているもので、返還されないことが前提です。初期費用の見積書で「敷金1ヶ月・礼金1ヶ月」と並んでいたら、戻る可能性があるのは敷金の1ヶ月分だけ、と考えてください。

償却・敷引きの特約があるとき

契約書に「敷金1ヶ月・償却1ヶ月」「敷引き○万円」と書かれている場合があります。これは、預けた敷金のうち一定額を返さないという特約です。

この場合、返還されない点では礼金と似ています。契約前に確認したいのは次の2点です。

償却分は何に充てられるのか（クリーニング費用なのか、単なる謝礼なのか）
償却があるうえで、退去時に別途クリーニング費用も請求されるのか

両方が設定されている場合は、それぞれの対象が重複していないかを確認してください。

なお、通常損耗の補修まで借主に負わせる特約については、最高裁が平成17年12月16日の判決で、負担する範囲が契約書に具体的に明記されているか、口頭で説明されて借主が明確に認識していることが必要だと判断しています。「原状回復は借主負担」という一般的な一文だけでは足りない、という考え方です。

契約前に見ておくとよいところ

敷金の条件は物件ごとに違うので、見積書と契約書で次を確認してください。

敷金・礼金・償却の内訳 — 「敷金2ヶ月（うち1ヶ月償却）」のような書き方になっていないか
返還の時期 — 退去後いつ精算されるか
クリーニング特約の有無と金額 — 償却と重複していないか
東京都内なら、契約時の説明書面 — 「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」により、宅建業者が媒介・代理をする居住用賃貸では、退去時の復旧について書面で説明する義務があります

敷金の返還額は、契約時の条項と退去時の部屋の状態・未払い額で決まります。契約前に条項を読み、退去時は精算明細を確認してください。

返還額を具体的に計算する

家賃8万円で敷金1ヶ月を預け、未払い家賃がなく、借主負担の清掃費が3万3,000円なら、返還額は4万7,000円です。

項目	金額例
預けた敷金	80,000円
借主負担の清掃費	-33,000円
未払い家賃	0円
返還額	47,000円

一方、「敷金1ヶ月・償却1ヶ月」の契約なら、償却条項により敷金が返らない可能性があります。さらに清掃費を別途請求する条件なら、退去時に追加支払いが生じることもあります。契約時に「最大でいくら戻るか」だけでなく、「敷金を超える請求があり得るか」も確認してください。

返還予定日は明細の予定日と分けて聞く

敷金の返還時期を「どこも退去後1〜2か月」などと決めつけず、契約上の取扱いを確認します。退去立会いの日、鍵を返す日、精算明細が届く日、振込予定日は同じとは限りません。管理会社へは、いつ明細を発行し、残額があればどの口座へいつ返すかを聞きます。

例えば、鍵返却後に修繕範囲を確認する必要があると言われたら、確認の担当、明細の送付予定、見積額か確定額かを記録します。予定日を過ぎた場合は、契約名義と部屋番号、退去日、預けた敷金額、未回答項目をまとめて問い合わせてください。工事待ちという説明だけで期限を無制限に延ばすことへ同意せず、理由と新しい回答日を文書で受け取ります。

返還額の争いと振込の遅れは分けて整理します。解決しない場合に相談できるよう、合意した日付、明細、振込先の連絡履歴も残しましょう。

敷金が返らないときの確認順

契約書で償却・敷引き・清掃特約を確認する
預けた敷金と精算書の開始額が一致するか見る
控除項目ごとの単価、数量、施工範囲を確認する
通常損耗や経年変化が混ざっていないか照合する
写真と入居時チェックシートで損傷時期を確認する

精算書が「原状回復費一式」とだけなっている場合は、計算を検証できません。管理会社へ明細と契約上の根拠を文書で尋ね、回答も保存します。説明を受けても解決しない場合は、消費者ホットライン188から最寄りの消費生活センターへ相談できます。