原状回復とは入居時と同じ新品状態へ戻すことですか？

一般的には、通常使用による損耗や経年変化まで借主がすべて新品へ戻す意味ではありません。契約内容と損耗原因を確認し、借主負担となる範囲を分けて判断します。

壁紙は6年住めば請求されませんか？

クロスは6年で残存価値1円を基準に借主負担割合を考えます。ただし、古くても使える物を故意・過失で使用不能にした場合など、回復作業費が問題になることがあります。工賃を分ければ常に全額請求できる意味ではありません。

ハウスクリーニング費は原状回復費と別ですか？

契約の特約として定額清掃費が定められている場合があります。原状回復の個別修繕と同じ内容が重複していないか、対象作業、金額、支払時期を確認してください。

退去立会いでサインを求められたらどうしますか？

書面が室内状態の確認だけか、金額や負担への同意を含むかを読みます。不明な点がある場合はその場で質問し、写真と書面の写しを保存してから判断してください。

原状回復費とは？借主・貸主の負担を分ける確認手順

原状回復費は「新品へ戻す費用」ではない

賃貸住宅の原状回復では、時間の経過や通常の生活で生じる変化と、借主の責任によって生じた損傷を分けて考えます。入居時より古くなったすべての部分を借主負担で新品にする、という考え方ではありません。

国土交通省のガイドラインは、原状回復をめぐる一般的な考え方と負担例を整理しています。ただし個別の契約や損傷状況を自動的に決めるものではないため、契約書、写真、使用状況を照合します。

貸主負担・借主負担を分ける基本

状態	一般的な考え方	確認する証拠
通常使用による摩耗	貸主側の負担を基本に検討	入居期間、使用状況
日照などの経年変化	貸主側の負担を基本に検討	位置、発生状況
不注意による破損	借主負担を検討	写真、原因、修繕範囲
手入れ不足で拡大した汚損	借主負担を検討	通知履歴、発生経緯
特約で定めた清掃等	特約の有効性と内容を確認	契約書、説明、金額

よくある箇所の確認ポイント

壁・クロス

日照による変色、画びょう跡、落書き、喫煙汚れ、結露を放置したカビなどでは、原因と程度が異なります。全面張り替えになった場合も、なぜその範囲が必要か、借主負担範囲がどこまでかを確認します。

床・フローリング

家具設置による通常のへこみと、物を落とした深い傷、水分放置による変色では扱いが変わり得ます。入居時からあった傷かどうか、部分補修が可能か、交換単位は何かを確認します。

水回り

通常清掃で落ちる汚れ、設備自体の劣化、掃除をせずに固着・腐食させた状態を分けます。漏水や故障に気づいたときに貸主側へ連絡した記録も重要です。

設備・建具

耐用年数だけでなく、破損原因と施工費を見ます。古い設備でも、借主の不注意で交換が必要になった場合、負担が全く生じないとは限りません。

経過年数はどう反映されるか

クロスや設備などは、時間の経過とともに価値が下がるという考え方があります。借主負担を計算するときは、入居年数だけではなく次を確認します。

設備や内装が設置・更新された時期
退去時点の経過年数
借主負担とした損傷の原因
材料費と施工費の内訳
部分補修か全面交換か

「6年住んだら必ず0円」「新品交換だから全額借主」といった一律の判断をせず、費目ごとに計算根拠を確認してください。

年数を反映する修繕と、機能を戻す作業を区別する

経過年数の検討は、材料費の欄だけを小さくして終わりではありません。ガイドラインは、故意・過失による損傷でも、既に生じていた通常損耗・経年変化の分まで借主へ重ねて負担させないという考え方を示しています。「材料費は1円、工賃は新品交換分を全額」という請求なら、その計算と必要性の説明を求めます。

一方、古い物でも使用できた設備を故意・過失で使用不能にした場合などは、使える状態へ戻す工事費や人件費が負担として検討されることがあります。設備の価値が下がったことと、壊してよいことは別です。請求では、経年劣化した物を更新する工事か、借主が新たに生じさせた損傷を回復する作業かを明らかにしてください。

見積書の作業名が「補修」だけなら、壊れた箇所の写真、作業方法、数量、費用配分を聞きます。床の部分補修など年数を考慮しにくい項目もあるため、クロスの6年を室内の全費目へ広げないようにします。

特約がある場合の見方

契約書に退去時清掃費やエアコンクリーニング費などの特約がある場合、次の点を確認します。

対象となる作業が具体的か
金額または計算方法が明確か
契約時に説明され、合意した内容か
通常の原状回復請求と重複していないか
入居時にすでに支払っていないか

特約があるだけで、あらゆる損傷の費用を含むとも、逆にすべて追加請求できるとも限りません。対象範囲を明細と照合します。

入居時から記録しておく

原状回復費の確認は退去時だけではありません。入居直後に次を残しておくと、もともとの状態を説明しやすくなります。

部屋全体と傷・汚れの写真
撮影日が分かるデータ
入居時チェックシート
管理会社へ報告したメール
修理や漏水の連絡履歴

傷を発見したら、勝手に大きな補修をせず、管理会社へ連絡します。放置で損害が拡大すると、初期不良と手入れ不足の区別が難しくなるためです。

退去立会いで確認すること

立会いでは、指摘箇所、原因についての双方の認識、写真、鍵の返却を記録します。サインする書面が室内状態の確認か、費用負担への同意かを読み、金額が未確定ならその点も確認します。

その場で結論を急がず、後日届く精算書で次を確認してください。

修繕箇所
数量・面積
単価
借主負担割合
経過年数の反映
敷金の充当
返還額または追加請求額

疑問があるときの伝え方

「高すぎる」とだけ伝えるより、項目別の質問にすると確認が進みます。

クロス張り替えについて、対象の部屋と面積、借主負担とした原因、施工範囲、経過年数の反映、単価の内訳をご共有ください。入居時と退去時の写真も照合したいです。

回答はメールなどで残し、契約書と写真と一緒に保管します。話し合いで解決しない場合は、消費生活相談や法律相談など、状況に合う窓口を検討します。

明細と証拠を同じ番号で管理する

請求項目が複数ある場合は、精算書の行に番号を付け、対応する契約条項、写真、質問、回答を一つの表へまとめます。たとえば「項目3・洋室東壁」とすれば、電話やメールで別の箇所を話してしまうミスを減らせます。

項目番号	請求内容	写真	確認したい点	回答
3	洋室クロス	写真A-1〜3	面積・負担割合
4	床補修	写真B-1〜2	作業範囲・単価

回答がない項目と説明を受けた項目を分け、支払期限前に確認状況を共有します。資料を整理しておけば、相談窓口へ経緯を説明するときも、総額ではなく争点ごとに伝えられます。

原状回復費を確認するときは、総額から争うのではなく、原因、範囲、年数、単価、特約、敷金精算の順に分解することが重要です。