敷金あり物件の退去費用はいくら？差引精算の見方

敷金と退去費用は同じではない

敷金は、家賃の未払いや原状回復費など、賃貸借契約から生じる債務を担保するために貸主へ預ける金銭です。退去時には、借主が負担する金額を差し引き、残額があれば返還されます。敷金を払った時点で退去費用を前払いしたわけではありません。

まず次の式で関係を整理します。

敷金の返還見込額 ＝ 預けた敷金 － 借主負担として確定した費用 － 未払い債務

差し引く金額が敷金より大きければ追加支払い、少なければ返還になります。実際の金額は契約と室内状態で変わるため、一般的な相場だけでは判断できません。

精算書を五つに分ける

区分	確認内容
敷金預入額	契約時に預けた金額と一致するか
原状回復費	箇所、数量、単価、借主負担割合
清掃費	特約、対象範囲、追加費との重複
未払い債務	賃料、共益費、違約金などの根拠
返還・追加額	差引計算と振込予定日

「敷金精算」とだけ書かれている場合は、各項目を分けた明細を依頼します。修繕費の見積書と、実際に敷金から差し引く精算書も役割が違うため、どちらの書類か確認してください。

通常損耗と借主負担を分ける

国土交通省のガイドラインでは、通常の使用による損耗や経年変化は貸主負担を基本とし、借主の故意・過失、通常の使用を超える損耗などは借主負担とする考え方が示されています。

たとえば家具を置いたことによる床のへこみと、不注意で付けた深い傷では原因が異なります。壁紙の変色も日照によるものか、喫煙や手入れ不足によるものかで確認点が変わります。費用名だけでなく、損傷箇所、原因、補修範囲、経過年数を見ます。

差引精算の仮例

敷金8万円を預けている部屋で、借主負担として清掃費3万円と、過失による補修費1万5,000円が確認されたとします。未払い賃料がなければ、仮の差引計算は次のようになります。

項目	仮の金額
敷金預入額	80,000円
清掃費	-30,000円
補修費	-15,000円
返還見込額	35,000円

これは計算方法の例であり、相場や妥当な金額を示すものではありません。清掃費の特約が有効か、補修費の数量・単価と負担割合が妥当かを別に確認します。

清掃特約と追加費を重ねない

退去時清掃費の特約があっても、何が含まれるかを確認します。室内全体、エアコン、水回りなど対象が分かれている場合があります。定額清掃費とは別に汚損費が請求された場合は、同じ作業を二重に計上していないか尋ねます。

「敷金から引くので追加支払いはない」という説明でも、差引項目の根拠は確認できます。支払い方法が敷金相殺であることと、借主負担が妥当であることは別の問題です。

退去前から残す記録

1. 契約書と特約を読み、清掃費・違約金を確認する
2. 入居時チェックシートと写真を探す
3. 退去前に室内全体と損傷箇所を撮影する
4. 立会い書面は状態確認か費用同意かを読む
5. 鍵の返却日と返却本数を記録する
6. 精算書の発行日と敷金返還予定日を確認する

写真は部屋全体から寄りの順で撮り、日時と場所が分かるように整理します。設備不具合を過去に連絡した記録があれば一緒に保存します。

疑問があるときの確認文

敷金精算書について、敷金預入額、差引項目ごとの対象箇所・数量・単価・借主負担割合、返還予定額と振込予定日をご教示ください。清掃費と補修費の対象が重複していないかも確認をお願いします。

回答を受けても分からない場合は、契約書、精算書、見積書、入退去時写真、管理会社とのやり取りをそろえ、消費生活センターなどへ相談します。感情的に総額だけを争うより、項目ごとの根拠を確認する方が話を進めやすくなります。

敷金を超える請求が出たときの順番

敷金8万円に対し、清掃費4万円、壁の補修5万円、未払い賃料1万円で合計10万円とされた場合、差額2万円だけを見るのではなく、三つの根拠を別々に確認します。敷金は預けていた金額であり、請求の正しさを自動的に決める上限でも最低額でもありません。

まず未払い賃料の対象月と入金履歴、次に清掃特約の対象と金額、最後に壁の損傷箇所・施工範囲・負担割合を照合します。貸主側の修繕予定や全面更新の都合が、借主負担へまとめて含まれていないかも確認します。

精算額へ回答する前に、契約書、入居時写真、退去時写真、見積書、精算書を同じ番号で対応させます。資料が足りない項目は「根拠未確認」として分け、追加支払いの期限と回答方法を管理会社へ文書で尋ねてください。

次の行動は、契約書で敷金額と退去時特約を確認し、精算書の五区分を自分のメモへ作ることです。返還額だけでなく、何がいくら差し引かれたかを一行ずつ確かめましょう。