敷金なし物件の退去費用はいくら？2年・4年・6年の負担割合

敷金は「担保」であって、免除でも前払いでもない

まず敷金が何かを確認します。2020年4月施行の改正民法は、第622条の2で敷金をこう定義しました。

敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう）

担保する目的で交付する金銭、と書かれています。つまり預けているだけのお金で、退去時に精算して残りが戻ってきます。

ということは、敷金を預けていない物件でも、原状回復の義務そのものは何も変わりません。義務の範囲を決めているのは敷金ではなく、民法第621条だからです。

賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。

敷金の有無そのものは、原状回復義務の範囲を広げません。ただし、別の物件を比較する場合は清掃特約や前払い費用など契約条件が違うことがあります。敷金がないことと、その物件のすべての負担条件が同じであることは分けて考えます。

	敷金あり	敷金なし
原状回復の義務	あり	あり（同じ）
負担する範囲	故意・過失による損耗	故意・過失による損耗（同じ）
支払い方	預けた敷金から精算し、余れば返金	前払い費用がなければ、退去後に請求される場合がある
心理的な感じ方	「戻ってこなかった」	「新たに払う」

実際に請求されるのは、どんな損耗か

「原状回復」という言葉は、入居時の状態に戻すことだと誤解されがちですが、ガイドラインの定義は違います。

原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること

通常の使い方で生じた劣化は、原則として原状回復義務に含まれません。その分は賃料に含まれるというのがガイドラインの考え方です。また、民法621条の後段は、借主の責任によらない原因で生じた損傷も除いています。通常損耗かどうかに加え、故障・汚損の原因と、発見後に必要な連絡をしたかを確認します。明確に合意した特約が問題になる場合は、本文の基本原則だけで有効・無効を即断せず、特約の必要性・範囲・説明・合意を別に照合してください。

具体的にはこう分かれます。

貸主が負担するもの	借主が負担するもの
日照によるクロスの変色	タバコのヤニ・臭い
家具の設置によるへこみ・跡	ペットによる傷・臭い
下地ボードの張り替えが不要な程度の画鋲・ピンの穴	結露を放置して拡大したカビ・シミ
テレビ・冷蔵庫裏の電気ヤケ	落書きなど故意による毀損
鍵の取替え（紛失・破損なし）	鍵の紛失による交換

年数で金額が変わる

借主負担と判断された場合も、部位によっては経過年数を考慮します。

ガイドラインは壁紙（クロス）について「6年で残存価値1円となるような負担割合を算定する」と定めています。壁紙を減価償却資産と同じように扱い、時間とともに価値が下がっていく前提で計算する、という考え方です。

新品時からの経過年数	残存価値を基にした負担割合の目安
2年	約67%
4年	約33%
6年以降	ほぼ0（残存価値1円）

耐用年数6年とされているのは、壁（クロス）・畳床・カーペット・クッションフロアです。

施工時期が分からない場合、ガイドラインは入居年数を経過年数として扱う考え方も示しています。表は単純化した目安で、実際には入居時点の状態や施工時期を確認します。

一方、経過年数を考慮しない項目もあります。畳表、襖紙・障子紙、フローリングの部分補修、鍵の紛失による交換、そしてハウスクリーニングです。

敷金なし物件で特に確認したいこと

敷金がない物件では、その代わりに別の名目の費用が設定されていることがあります。契約前・退去前に次の3点を確認してください。

1. クリーニング特約の有無と金額

「退去時にハウスクリーニング費用として○万円を負担する」という条項です。特約があれば無条件に有効というわけではなく、ガイドラインは3要件を挙げています。

① 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること ② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること ③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

最高裁も平成17年12月16日の判決で、通常損耗の補修を借主に負わせるには、負担する範囲が契約書に具体的に明記されているか、口頭で説明されて借主が明確に認識していることが必要だとしています。

2. 定額補修分担金・償却などの名目

敷金を預けていないのに「敷引き」「償却」が発生する構造は通常ありません。名目が違うだけで実質はクリーニング特約というケースもあるため、何に対する費用かを確認してください。

3. 可能であれば退去時の確認に立ち会う

その場で傷の有無と原因を確認しておくと、後から「これは誰の責任か」を争う必要が減ります。

「敷金0円」と「退去時0円」は別

敷金なし物件で見落としやすいのは、契約時に払わなかった金額が、退去後の精算で初めて見えることです。次の例は相場ではなく、明細を分けるための仮定です。

仮の請求項目	金額	まず確認すること
契約特約の清掃費	38,500円	特約の文言、対象作業、税込か
鍵紛失による交換	22,000円	紛失・破損の事実、単価
クロス補修	16,500円	汚損原因、面積、経過年数
合計	77,000円	各項目を一式でまとめない

この例で、敷金ありなら預けた金銭から精算され、敷金なしなら請求書に従って支払う形になり得ます。負担範囲が広がるわけではありません。請求額を「敷金がないから仕方ない」と一括で受け入れず、各項目の原因、数量、年数、特約を分けて確認してください。

請求書が届いたら

順番はこうです。

1. 内訳を出してもらう — 「原状回復費用一式」では検証できません。項目・単価・数量・面積を求めてください
2. 通常損耗と故意・過失を分ける — 上の区分表で仕分けます
3. 部位ごとに年数を確認する — 経過年数を考慮する部材かを確認し、適用対象の費用に負担割合を用います。床の部分補修や清掃費へクロスの割合を一律に掛けません
4. 範囲を確認する — 壁紙は「㎡単位が望ましい」、許容されても「汚した箇所を含む一面分まで」とされています

国民生活センターの2026年7月31日更新資料では、2026年5月31日現在の登録集計で、賃貸住宅の原状回復に関する2025年度の相談は14,711件です。これは消費生活センター等からの経由相談を含まない集計で、賃貸契約全体のトラブル発生率を示す数値ではありません。疑問があれば、金額の大小だけで相談を控える必要はありません。

東京都内の居住用賃貸で宅建業者が媒介・代理をした契約なら、「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」により、契約時に退去時の復旧について書面で説明する義務が業者に課されています。契約時の書面を見返してみてください。

支払期限の前に照合表を作る

敷金なし物件では、精算書の合計がそのまま追加の支払額として示されやすいため、期限に追われて一括で判断しがちです。まず、請求項目と根拠を一対一で結びます。

請求項目	照合する資料	不明なら質問すること
清掃費	契約書の特約	金額、対象範囲、通常清掃との重複
クロス補修	入退去写真、施工時期	面積、一面・全面の理由、経過年数
床・建具	損傷写真、見積明細	原因、部分補修の可否、数量
違約金	契約期間と解約日	該当条項、計算基準

回答に時間がかかる場合は、支払期限を無視せず、「明細を確認中なので回答予定日と支払期限を相談したい」と文書で連絡します。敷金がないことは、説明のない一式請求を受け入れる理由にはなりません。項目ごとに合意できる部分と確認が必要な部分を分けてください。