退去費用は何年住むと安くなる？5年・10年・20年の負担割合

法律の原則と、ガイドラインの計算方法を分けて考える

まず前提の確認からです。2020年4月に施行された改正民法は、第621条で借主の原状回復義務をこう定めています。

賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。

括弧の中が要点です。普通に住んでいて生じた傷みと、時間の経過による劣化は、借主が直す義務を負いません。

なぜかというと、その分はすでに家賃として払っているからです。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」は、こう書いています。

経年変化・通常損耗の分は、賃借人は賃料として支払ってきているところで、賃借人が明け渡し時に負担すべき費用にならないはずである。

この民法621条は、新しい義務を作ったものではありません。法務省の説明によれば、それまでの判例や実務のルールを条文に書き込んだものです。古い契約でも通常損耗等の考え方は重要ですが、改正法の適用関係や特約、更新時の合意まで同一とは限りません。契約締結・更新の書面も確認します。

入居年数ではなく、部材の施工時期から数える

では、故意や過失で壊してしまった場合はどうなるか。ここで部位ごとの耐用年数と、施工時からの経過年数が関係します。

ガイドラインは、壁紙などの内装材について経過年数による価値の減少を考慮します。新品時から時間とともに価値が下がり、耐用年数を過ぎると残存価値1円とする考え方です。

壁紙（クロス）の場合、ガイドライン別表2にはこう書かれています。

6年で残存価値1円となるような負担割合を算定する

耐用年数6年の部位について、経過年数ごとの借主負担割合を計算するとこうなります。

新品時からの経過年数	残存価値を基にした負担割合の目安
1年	約83%
2年	約67%
3年	50%
4年	約33%
5年	約17%
6年以降	ほぼ0（残存価値1円）

たとえば新品の壁紙を入居時に施工し、3年後に借主の過失による汚損があった場合、残存価値の目安は約50%です。ただし実際の負担額は、損傷範囲、施工時期、補修方法、特約なども含めて判断します。

施工時期が分からない場合、ガイドラインは入居年数を経過年数として扱う考え方も示しています。居住年数と設備の年齢が常に同じとは限らない点に注意してください。

6年ルールが当てはまる部位

ガイドラインの別表2で「6年で残存価値1円」とされているのは次の部位です。

部位	耐用年数
壁（クロス）	6年
畳床	6年
カーペット	6年
クッションフロア	6年

設備については別表2に耐用年数が示されています。根拠は「減価償却資産の耐用年数に関する省令」です。

耐用年数	設備
5年	流し台
6年	エアコンなど冷暖房機器、電気冷蔵庫、ガスレンジ、インターホン
8年	金属製以外の家具（書棚、たんす、戸棚など）
15年	便器・洗面台などの給排水・衛生設備
建物の耐用年数	ユニットバス、浴槽、下駄箱（建物と一体のもの）

年数が関係ない項目もある

ここが誤解されやすいところです。「6年住んだから全部タダ」にはなりません。

ガイドライン別表2で「経過年数は考慮しない」とされているのは次の項目です。

• 畳表 — 消耗品としての性格が強く、減価償却の考え方になじまないため
• 襖紙・障子紙 — 同上
• フローリングの部分補修 — 部分的に直しても全体の価値が上がったとは評価できないため
• 鍵の紛失による交換 — 交換費用相当分が借主負担
• ハウスクリーニング — 通常の清掃をしていない場合に借主負担

フローリングは扱いが分かれます。部分補修では原則として年数を考慮しませんが、床全体にわたる損傷で床全体を張り替える場合は「当該建物の耐用年数」で計算するとされています。

6年経っていても請求されるケース

もうひとつ、見落とされがちな記述がガイドラインにあります。

経過年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、このような場合に賃借人が故意・過失により設備等を破損し、使用不能としてしまった場合には、賃貸住宅の設備等として本来機能していた状態まで戻す（中略）などについては、賃借人の負担となることがある

つまり、耐用年数を過ぎた壁紙にわざと落書きをした場合、それを消す費用は請求され得ます。年数の経過は「価値の減少」を反映するものであって、何をしてもいい免罪符ではありません。

借主の負担になる具体例

ガイドライン別表1が借主負担として挙げているものを引用します。

• 引越作業で生じたひっかきキズ
• タバコ等のヤニ・臭い
• 飼育ペットによる柱等のキズ・臭い
• 結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ
• 日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損
• 落書き等の故意による毀損

「結露を放置したことにより拡大した」という書き方に注意してください。結露は建物の断熱・換気設備と室内の湿気や使い方など複数の要因が関係するため、結露があるだけで貸主の責任とは断定できません。一方、気づいていながら拭かずに広げたカビは借主負担になり得ます。

請求書が届いたら、まずここを見る

年数と項目が分かれば、請求書の妥当性はある程度自分で判断できます。順番はこうです。

1. 項目ごとに分ける — 「原状回復費用一式」とだけ書かれた請求書は、内訳を出してもらってください。何にいくらかかったか分からなければ検証できません
2. 通常損耗か、故意・過失かを分ける — 通常の家具設置による床のへこみ、日照によるクロスの変色、下地ボードの張り替えが不要な程度の画鋲の穴は、ガイドライン上の通常損耗の例です
3. 借主負担の部位に合う年数計算を確認する — 6年の表を使える部材か、施工時期、工事範囲と特約を確認し、全費目へ一律に掛けないようにします
4. 単位を確認する — 壁紙についてガイドラインは「㎡単位が望ましい」としつつ、「毀損させた箇所を含む一面分まで」は許容されるとしています。部屋全体の張り替えを請求されている場合は根拠を確認してください

特約があれば必ず払うのか

「退去時にハウスクリーニング費用として○万円を負担する」といった特約が契約書に入っていることがあります。特約があれば無条件に有効、というわけではありません。

ガイドラインは、特約が有効になるための3要件を挙げています。

① 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること ② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること ③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

最高裁も平成17年12月16日の判決で、通常損耗の補修を借主に負わせるには、負担する範囲が契約書に具体的に明記されているか、口頭で説明されて借主が明確に認識していることが必要だと判断しています。「原状回復費用は借主負担とする」という一文だけでは足りない、ということです。

納得できないときの相談先

交渉が進まない場合の窓口です。

東京都の場合は、住宅政策本部が案内する賃貸住宅・不動産取引の相談窓口を利用できます。受付方法や相談時間は公式ページで最新情報を確認してください。

東京都内の居住用賃貸で、宅建業者が媒介・代理をした契約であれば、「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」（いわゆる東京ルール）により、契約時に退去時の復旧について書面で説明する義務が業者に課されています。契約時にもらった書面を確認してみてください。ただし、貸主から直接借りていて宅建業者が入っていない場合は対象外です。

全国では、消費生活センターが相談窓口になります。契約書、写真、精算書、管理会社への質問と回答を整理して相談します。相談件数を自分の請求の妥当性の根拠にせず、争点となる費目と不足資料を一つずつ明確にしましょう。

5年・10年・20年を同じ計算にしない例

5年間住み、入居時に新品だったクロスなら、6年の考え方で残る価値の割合は約6分の1です。一方、10年住んでいても退去2年前にクロスを交換していれば、その部材の経過年数は2年です。入居年数10年を代入すると、実際の施工履歴と合わなくなります。20年住んだ部屋でも、鍵の紛失や通常清掃を怠った汚れを、クロスの6年と同じ式には入れません。

まず各行へ「部材名・原因・最終施工日・補修範囲・計算方法」を記入します。施工日が不明なら管理会社に履歴を尋ね、不明なまま今日から逆算して架空の日付を置かないでください。部分補修で済む箇所と全面更新が必要な箇所を分けてから、経過年数を反映する順序が大切です。