壁にカビが生えていました。退去費用を請求されますか？

カビがあるという事実だけで負担は決まりません。国土交通省ガイドラインは、結露を放置して拡大したカビ・シミを借主負担の例に挙げています。発生原因、管理会社への通知、清掃・換気の状況、拡大の経緯を確認します。

結露は借主の責任になりませんか？

ガイドラインは「結露は建物の構造上の問題であることが多い」としています。名古屋地方裁判所も平成2年10月19日の判決で、結露は建物の構造により発生の基本的条件が与えられるため、特別の事由がない限り結露による汚損を借主の責任にはできない、と判示しています。

浴室のカビは請求されますか？

ガイドラインは「風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ等」を借主負担に挙げていますが、こちらも「借主が清掃・手入れを怠った結果汚損が生じた場合」という条件付きです。通常の掃除をしていた範囲で残るカビは、この条件に当たりません。

長く住んでいた場合、カビの費用は減りますか？

壁紙については、施工時からの経過年数を反映します。壁（クロス）は新品時から6年で残存価値1円となるよう負担割合を算定する考え方です。施工時期が不明な場合は、入居年数を経過年数として扱う方法も示されています。川口簡易裁判所の公表裁判例には、カビの発生について借主の手入れに問題があったとしつつ、経過年数を考慮して借主負担を認めなかった例があります。

賃貸のカビは退去費用を請求される？結露・浴室・床の線引き

カビが「あった」だけでは、請求の根拠にならない

退去立会いで壁のカビを指摘され、そのまま費用を請求されるケースがあります。ただ、カビが生えていた事実だけでは借主負担の根拠になりません。

国土交通省の原状回復ガイドラインで、カビが借主負担として挙げられている箇所はこう書かれています。

借主が結露を放置したことで拡大したカビ、シミ（貸主に通知もせず、かつ、拭き取るなどの手入れを怠り、壁等を腐食させた場合）

この例では、結露の発生だけでなく、通知や手入れをしないまま損傷を広げた経緯が重視されています。ただし、括弧内の言葉を全国共通の三つの必須条件とみなしたり、「一度連絡すれば以後の手入れは不要」と読み替えたりはできません。ガイドラインの別表は一般的な例示であり、個別の使用状況や契約内容に沿って負担を確認します。

まず、建物や設備から生じた水分なのか、生活上の水分や手入れ不足なのかを分けます。次に、発見した時期、管理会社への連絡、指示された対処、自分が実施した作業、その後の広がりを時系列にします。建物の不具合と放置による拡大が混ざる場合もあるため、「原因」と「拡大への対応」は別に記録してください。

結露そのものは、建物側の問題として扱われている

そもそも結露が誰の問題なのか、という前提があります。

ガイドラインは「結露は建物の構造上の問題であることが多い」と明記しています。断熱性能やサッシの仕様、部屋の向きで結露の出方は変わり、住み方だけで決まるものではないという整理です。

裁判所も同じ立場を取っています。名古屋地方裁判所は平成2年10月19日の判決でこう判示しました。

壁クロスの汚損が結露によるものとしても、結露は一般に建物の構造により発生の基本的条件が与えられるものであるから、特別の事由が存しない限り結露による汚損を賃借人の責に帰することはできない。

この裁判例では建物側の事情が重視されています。個別の負担は、建物の状態と借主の使用・手入れの双方から判断されます。

横浜地方裁判所の平成8年3月25日判決では、新築物件のカビについて「本件建物が新築であったために壁等に多量の水分が含有されていたことは経験則上認められ」として、建物側の事情を認定した例もあります。

部位ごとの扱い

部位	ガイドライン上の位置づけ
壁・天井のクロス	結露の放置による拡大、通知・手入れ、原因を個別に確認
風呂・トイレ・洗面台	水垢・カビ等は借主負担（清掃・手入れを怠った結果汚損が生じた場合）
カーペット	飲み物をこぼしたことによるシミ・カビは借主負担（こぼした後の手入れ不足等の場合）
フローリング	床の別表に「カビ」という項目はありません

ガイドラインの別表は、状態だけでなく発生原因や手入れの状況も含めて例示しています。「カビがある」という結果だけでなく、どのように発生・拡大したかを確認することが重要です。

フローリングの表にカビという語がないことは、床の損傷が借主負担にならない根拠にはなりません。飲み物の放置、漏水、結露など原因、発見後の対応、床材と補修方法を確認し、一般的な原状回復の考え方へ照らします。

「手入れが悪かった」と認められても、金額はゼロになり得る

ここが実務上いちばん効く論点です。

川口簡易裁判所は平成19年5月29日の判決で、次の判断をしました。

カビの発生は賃借人の手入れに問題があった結果であるが、経過年数を考慮するとクロスの貼替えに賃借人が負担すべき費用はない

手入れに問題があったこと自体は認めたうえで、負担額はゼロという結論です。

理由は経過年数です。壁（クロス）はガイドライン上「6年で残存価値1円となるような負担割合を算定する」とされています。これは原則として新品時・施工時からの年数であり、施工時期が分からない場合には入居年数を経過年数として扱う考え方も示されています。

新品時・施工時からの年数	壁紙の負担割合の目安
2年	約67%
4年	約33%
6年以降	ほぼ0（残存価値1円）

つまりカビの請求に対しては、**2段構えで見られます。**そもそも借主負担の条件を満たすのか。満たすとしても、年数で割り引いた後にいくら残るのか。

20年住んだ部屋のカビはどうなるか

長期入居でも、居住年数だけでカビの負担が決まるわけではありません。

壁紙は新品時から6年で残存価値1円とする考え方です。施工時期と過去の張替え履歴を確認します
結露の原因には建物側の事情と生活・管理状況が関係するため、発生だけで一方の責任にしません
20年分の経年変化は、民法第621条が原状回復義務の対象から明確に除外しています

ただし注意点があります。ガイドラインは、耐用年数を過ぎた設備についてもこう書いています。

経過年数を超えた設備等であっても、賃借人は善良な管理者として注意を払って使用する義務を負っている

年数の経過は「価値の減少」を反映するもので、免責ではありません。故意に壊した、極端な使い方をしたという場合は、年数と別の話として費用が発生し得ます。

通知後の対応まで時系列で残す

国民生活センターは、消費者向けのアドバイスとしてこう書いています。

また、窓際の結露を放置してカビなどを生じさせてしまうと、退去時に清掃費用を請求される可能性があるため、貸主側に状況を報告した上で、適切に管理しましょう。

**「貸主側に状況を報告した上で」**の部分が、通知と管理の経緯を残すという考え方につながります。結露やカビに気づいた時点でメールやアプリで管理会社に伝えておけば、その記録を原因と対応経緯の確認に使えます。

報告後の対応も含めて記録を残しておくと、退去時に発生原因と対応経緯を確認しやすくなります。

請求されたときの確認手順

どの項目を根拠にしているか聞く — 「カビ」ではなく「結露を放置して拡大したカビ」なのか
通知の記録を探す — メール、LINE、アプリの問い合わせ履歴
施工時からの経過年数を反映する — 壁紙は新品時から6年で残存価値1円。施工時期が不明なら入居年数を使う考え方もあります
範囲を確認する — 壁紙は㎡単位が原則、汚損箇所を含む一面分までが許容範囲
床のカビも原因から確認する — 別表の語句の有無ではなく、漏水・放置・床材・工法を照合します

納得できない場合は消費者ホットライン188、東京都内なら東京都住宅政策本部の賃貸住宅・不動産取引の相談窓口を利用できます。