画鋲の穴は退去時に請求されますか？

国土交通省ガイドラインでは、画鋲やピンの穴は通常の生活で生じるものとして貸主負担に区分されています。ただし、下地ボードの張り替えが必要になるほど大きな釘穴やネジ穴は借主負担とされており、穴の大きさで扱いが分かれます。

タバコのヤニは借主負担になりますか？

借主負担になり得ます。ガイドライン別表1は「タバコ等のヤニ・臭い」を借主負担の例として明記しています。実際にヤニや臭いが生じ、清掃・張り替えが必要かを確認します。ただし借主負担になる場合も、経過年数に応じた減額は適用されます。

部屋全体の張り替え費用を請求されました。妥当ですか？

確認が必要です。ガイドラインは壁紙の負担単位について「㎡単位が望ましい」としたうえで、汚した箇所を含む一面分までは借主負担としてもやむを得ないとしています。部屋全体となると、この範囲を超えている可能性があります。

6年以上住んだ場合、壁紙の費用は請求されませんか？

通常の汚れであればそもそも借主負担になりません。故意・過失による汚損の場合も、壁紙は6年で残存価値1円まで償却されるため、6年経過後の負担割合はほぼゼロです。ただし故意・過失で使用不能にした場合など、機能を戻す作業費が問題になることがあります。各費目の根拠を確認します。

退去時のクロス張り替え費用は誰が払う？6年ルールと負担範囲

通常損耗と借主に原因のある損傷を分ける

退去のときに「壁紙の張り替え代」として請求されるケースは多いのですが、通常使用と経年変化による張り替えは、原則として貸主負担です。損傷原因や有効な特約を確認して、個別に判断します。

民法第621条は、借主が原状回復義務を負う対象から「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化」を除外しています。壁紙が時間とともに黄ばんだり、日光で色が褪せたりするのは、まさにこの経年変化です。

国土交通省のガイドラインは、その理由をこう説明しています。

経年変化・通常損耗の分は、賃借人は賃料として支払ってきているところで、賃借人が明け渡し時に負担すべき費用にならないはずである。

つまり壁紙が古くなる分のコストは、すでに毎月の家賃に含まれている、という整理です。

貸主負担になるもの・借主負担になるもの

ガイドラインの別表1では、壁紙まわりの損耗がこう区分されています。

状態	負担
日照による変色・色あせ	貸主
家具の設置による床・壁のへこみ、跡	貸主
画鋲・ピンの穴（下地ボードの張り替えが不要な程度）	貸主
テレビ・冷蔵庫の裏の電気ヤケ（黒ずみ）	貸主
タバコのヤニ・臭い	借主
ペットによる傷・臭い	借主
結露を放置して拡大したカビ・シミ	借主
落書きなど故意による汚損	借主
釘穴・ネジ穴（下地ボードの張り替えが必要な程度）	借主

境目がわかりやすいのは、画鋲と釘の違いです。画鋲の穴は貸主負担、下地の張り替えが必要になるサイズの穴は借主負担と分かれます。

結露のカビも同様で、結露には建物の断熱・換気設備と、室内の湿気や使用状況が関係します。発生した事実だけで貸主負担とは断定できません。ただしガイドラインは「結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ」を借主負担に挙げています。気づいていながら手入れをしなかった、という点が問われます。

借主負担でも、年数で減額される

借主負担と判断された場合でも、請求額がそのままではありません。

ガイドライン別表2は、壁（クロス）についてこう定めています。

6年で残存価値1円となるような負担割合を算定する

壁紙を減価償却資産と同じように扱い、6年かけて価値がゼロに近づいていくと考えます。経過年数を反映する費用と、損傷を使用可能な状態へ戻すための作業を分けて確認します。残存価値だけで請求総額を確定することはできません。

新品時からの経過年数	残存価値を基にした負担割合の目安
1年	約83%
2年	約67%
3年	50%
4年	約33%
5年	約17%
6年以降	ほぼ0（残存価値1円）

たとえば入居時に新品だった壁紙を3年後に借主の過失で汚した場合、残存価値の目安は約50%です。ただし実際の負担額は、施工時期、損傷範囲、補修方法、特約を含めて判断します。施工時期が分からない場合は、入居年数を経過年数として扱う考え方も示されています。

「どこまで張り替えるか」が金額を大きく変える

年数の話より金額への影響が大きいのが、張り替える範囲です。

壁の一部を汚した場合でも、業者は色や柄を合わせるために一面まるごと、あるいは部屋全体を張り替えることがあります。その費用を全部借主が払うのか、という問題です。

ガイドラインは負担単位についてこう書いています。

㎡単位が望ましいが、賃借人が毀損させた箇所を含む一面分までは張替え費用を賃借人負担としてもやむをえない

読み方は2段階です。ガイドラインは㎡単位が望ましいとしつつ、汚した箇所を含む一面分までを借主負担とする場合があるとしています。

部屋全体の張り替えが必要とされている場合は、汚損が複数面に及ぶのか、臭いなどで部分補修が難しいのかを確認します。請求書に「クロス張替一式」とだけ書かれている場合は、どの面を何㎡張り替えたのか、範囲の根拠を尋ねてください。

特約があっても、無条件ではない

契約書に「退去時のクロス張り替え費用は借主負担とする」といった特約が入っていることがあります。

特約があれば必ず有効、というわけではありません。ガイドラインは、特約が有効になるための3要件を挙げています。

① 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること ② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること ③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

さらに最高裁は平成17年12月16日の判決で、通常損耗の補修を借主に負わせるには「賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約の条項自体に具体的に明記されている」か、口頭で説明して借主が明確に認識していることが必要だとしています。

「原状回復は借主負担」という一般的な一文だけでは、通常損耗まで負わせる根拠にはならない、という判断です。

請求書を受け取ったときの確認手順

内訳を出してもらう — 「原状回復費用一式」では検証できません。項目・単価・数量・面積を求めてください
通常損耗と故意・過失を分ける — 上の区分表で仕分けます
張り替えた範囲を確認する — ㎡か、一面か、部屋全体か
施工時からの経過年数を反映する — 借主負担分に上の負担割合を掛けます。施工時期が不明な場合は入居年数を使う考え方もあります
特約の書き方を確認する — 負担する範囲が具体的に書かれているか

金額は「面積×単価×負担割合」で仮計算する

内訳を確認するときは、請求総額から考えず、対象面積・施工単価・経過年数の順に分解します。次は計算方法を示すための仮定で、公的な相場ではありません。

条件	仮の数値
借主の過失がある壁面	12㎡
張り替え単価	1,200円／㎡
張り替え工事費	14,400円
新品時から3年の負担割合目安	50%
借主負担の仮計算	7,200円

実際には、下地補修、養生、廃材処分、人件費などが別項目になる場合があります。各作業の原因と必要性、経過年数を反映した負担割合の算定根拠を確認します。工賃という名目だけで、一律に借主の全額負担になるわけではありません。施工時期が不明、部屋全体の面積が使われている、単価だけで数量がない場合は、その根拠を書面で求めてください。

納得できない場合は消費者ホットライン188、東京都内なら東京都住宅政策本部の賃貸住宅・不動産取引の相談窓口を利用できます。受付方法は公式ページで最新情報を確認してください。

見積書の単位をそろえて比較する

クロスの見積書は、㎡、m、面、一式など単位が混在することがあります。総額だけを比べる前に、施工対象の面積と単価をそろえます。幅を考慮した材料の長さと、壁面の面積は同じ数字ではないため、単位が異なる見積りをそのまま割り算しないでください。

明細欄	確認する内容
対象場所	部屋名、壁面、写真番号
数量	何㎡・何m・何面か
単価	材料・施工を含むか、税別か
付帯作業	剥がし、下地処理、養生、廃材処分
負担割合	施工時期と経過年数の計算

部分的な汚損なのに部屋全体が対象なら、色合わせ以外に全面施工が必要な理由を尋ねます。張り替える工事範囲と、借主が負担する範囲は必ずしも同じではありません。貸主が仕上がりをそろえるために範囲を広げる場合、その差まで当然に借主負担になるとは限らないためです。

回答を受けたら「面積×単価」と各作業の内容、経過年数を反映した負担割合の根拠を照合し、合計が請求書と一致するか確認します。材料と工賃を分けた表示だけで、工賃を常に全額負担すると決めないようにしましょう。